Keď záhrada nie je vaša. Ako funguje vydržanie podľa zákona.

Poznáte to?
Roky sa staráte o záhradu, ktorá je pekne oplotená. Pestujete tam ovocie, zeleninu, kosíte trávu a považujete ju za svoju. Jedného dňa však niekto z rodiny zomrie alebo pri vybavovaní dedičstva zistíte, že časť záhrady právne nepatrí vám, ale susedovi, s ktorým nemáte tie najlepšie vzťahy.

Prvé, čo vás napadne:
„Môžem si túto časť záhrady vydržať? Veď predsa moja rodina sa o ňu starala celé desaťročia.“

Inštitút vydržania v slovenskom právnom systéme skutočne existuje – umožňuje stať sa vlastníkom nehnuteľnosti aj bez kúpy či dedenia. Jeho zmyslom je chrániť ľudí, ktorí v dobrej viere a dlhé roky užívali vec ako svoju, aj keď sa neskôr ukáže právna chyba – napríklad že pozemok kúpili od nevlastníka alebo sa prevod nezapísal do katastra.

⚖️ Zákon stanovuje podmienky a od roku 2021 sa celý postup sprísnil – o vydržaní už nerozhodujú notári, ale súdy.

AKO TO PREBIEHALO PRED ROKOM 2021

Do 30. apríla 2021 rozhodovali o vydržaní notári.

• Záujemca musel podať vyhlásenie o vydržaní, doložiť dôkazy (zmluvy, svedectvá, listiny) a získať vyjadrenie obce, posledného vlastníka či Slovenského pozemkového fondu.
• Notár spísal notársku zápisnicu, ktorá bola podkladom pre zápis do katastra.
• Kataster skúmal len formálne náležitosti, nie právny stav.

⚠️ V praxi dochádzalo k zneužívaniu – niektorí sa takto pokúšali získať pozemky, na ktoré nemali nárok. Aj preto zákonodarca pristúpil k zásadnej zmene – od 1. mája 2021 prešli všetky právomoci v oblasti vydržania z notárov na súdy.

PODMIENKY VYDRŽANIA PODĽA OBČIANSKEHO ZÁKONNÍKA

Podľa § 134 ods. 1 Občianskeho zákonníka :
„Oprávnený držiteľ sa stane vlastníkom veci, ak ju má nepretržite v držbe po dobu desiatich rokov, ak ide o nehnuteľnosť.“

➡️ Na úspešné vydržanie musia byť všetky zákonom stanovené podmienky
splnené súčasne.
Ak čo i len jedna chýba, súd vydržanie nepotvrdí :

I. Spôsobilý subjekt
Vydržateľom môže byť fyzická osoba, právnická osoba alebo aj štát, pokiaľ je spôsobilý nadobúdať vlastnícke právo.

II. Spôsobilý predmet vydržania
Predmetom vydržania môže byť nehnuteľnosť, ktorá môže byť v súkromnom vlastníctve – typicky pozemok. Nemožno však vydržať veci, ktoré patria výlučne štátu, napríklad rieky, pramene, podzemné vody či jaskyne.

III. Dobromyseľná a oprávnená držba
Držiteľ musí byť presvedčený, že mu nehnuteľnosť právom patrí. Nestačí však iba subjektívny pocit – je potrebné mať aj dôkaz, na základe ktorého si myslel, že pozemok je jeho (napríklad kúpna zmluva, darovacia zmluva, výpovede svedkov…).
Najťažšie býva práve preukázanie tejto dobromyseľnosti. Za poctivé nadobudnutie sa považuje také, ktoré je v súlade s dobrými mravmi – spravidla ide o prípad, keď držiteľ za vec riadne zaplatil, poskytol dohodnuté plnenie alebo ju nadobudol darom.

IV. Nepretržitosť držby
Držba musí trvať nepretržite desať rokov. Ak je počas tejto doby prerušená – napríklad zásahom skutočného vlastníka alebo súdnym sporom – vydržacia lehota sa anuluje a začína plynúť odznova.

V. Vydržacia doba
Pri nehnuteľnostiach je potrebných desať rokov oprávnenej držby. Do tejto doby sa započítava aj držba právnych predchodcov, napríklad rodičov alebo starých rodičov, pokiaľ aj oni boli v dobrej viere, že im nehnuteľnosť patrí.

Nový postup vydržania po roku 2021

Etapa	Ako prebieha	Výsledok
I. Advokátsky prieskum a návrh na súd	Advokát preverí, či sú splnené zákonné podmienky vydržania a pripraví návrh na okresný súd podľa miesta, kde sa pozemok nachádza.	Podaný návrh na začatie konania.
II. Vyzývacie konanie	Ak súd návrh prijme, vydá vyzývacie uznesenie: • zverejní ho v Obchodnom vestníku • vyvesí na úradnej tabuli obce • doručí účastníkom (vrátane SPF).	Lehota na podanie námietok: min. 6 mesiacov.
III. Rozhodnutie súdu	• Ak podmienky vydržania sú splnené a námietky nie sú (alebo sú nedôvodné), súd vydržanie potvrdí. • Ak podmienky splnené nie sú, návrh zamietne.	Potvrdenie alebo zamietnutie vydržania.

AKO VYDRŽANIE PREBIEHA?

Ak spĺňate všetky podmienky vydržania:
ako vlastník záhrady ste spôsobilý subjekt, predmetom vydržania je časť pozemku, vaša rodina ho desaťročia v dobrej viere obhospodarovala ako svoj, našli ste aj starú kúpnu zmluvu, držba bola nepretržitá a uplynula už aj desaťročná vydržacia doba – môžete sa obrátiť na právnika.

Advokát pripraví návrh na začatie konania o potvrdení vydržania. Toto konanie prebieha pred súdom v rámci civilného mimosporového konania podľa Civilného mimosporového poriadku.

❓ ALE ČO AK SUSED S VYDRŽANÍM NESÚHLASÍ?

V konaní o potvrdení vydržania už nestačí iba vaše tvrdenie, že podmienky sú splnené. Účastníkmi konania sú všetky osoby, ktoré majú na liste vlastníctva zapísané vlastnícke alebo vecné právo k nehnuteľnosti, ďalej Slovenský pozemkový fond a v prípade lesných pozemkov aj ich správca.

Každý z účastníkov má právo podať v stanovenej lehote námietky. V šesťmesačnom období môže námietky podať prakticky ktokoľvek. Súd následne skúma ich opodstatnenosť – môže vykonať vlastné dokazovanie, vyžiadať si podklady a v prípade potreby dokonca nariadiť pojednávanie.

Rozhodnutie súdu o vydržaní závisí od povahy týchto námietok.

Ak sa preukáže, že námietky sú neopodstatnené alebo žiadne neboli podané, súd vydá uznesenie o potvrdení vydržania. Toto uznesenie je následne podkladom pre zápis vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.

💡 Viete, že…?
Ak obec nereaguje na žiadosť o vyjadrenie k vydržaniu do troch mesiacov, zákon predpokladá, že jej mlčanie sa považuje za súhlas.
Pre súd je však kľúčové, aby ste vedeli preukázať, že žiadosť bola obci doručená – napríklad kópia žiadosti s podacím lístkom z pošty alebo potvrdením o doručení e-mailu.

ZHRNUTIE K VYDRŽANIU

Ak sa ocitnete v situácii, že časť záhrady alebo pozemku právne patrí niekomu inému, vydržanie môže byť riešením, ak chcete vlastníctvo právne vysporiadať. V praxi však ide o náročný postup, kde najväčšou prekážkou býva preukázanie dobromyseľnosti držby.

Vydržanie má zmysel vtedy, ak máte dostatok dôkazov o svojej dobromyseľnej držbe a zároveň je pravdepodobné, že nikto z účastníkov nebude podávať námietky. V opačnom prípade je spravidla rozumnejšie usilovať sa o priamu dohodu so skutočným vlastníkom – formou kúpy, zámeny alebo darovania – než riskovať zdĺhavé a neisté súdne konanie.

Ak na vašom liste vlastníctva evidujete Slovenský pozemkový fond alebo iné nezrovnalosti, neváhajte sa na nás obrátiť. Stačí vyplniť kontaktný formulár, radi vám pomôžeme.
Už po krátkej konzultácii môžete získať jasnejšie informácie a vyhnúť sa tak komplikáciám, ktoré by sa mohli v budúcnosti objaviť.
https://www.pravopreobcana.sk/kontaktny-formular.
🌱 Starajte sa o svoje vlastníctvo včas.

Od prvého zistenia až po zápis na liste vlastníctva.
📩 Kontakt: podpora@pravopreobcana.sk 🌐 www.pravopreobcana.sk