Čo je spoločná nehnuteľnosť? 

A prečo si ju netreba mýliť s podielovým spoluvlastníctvom?

Ako vznikla spoločná nehnuteľnosť?

Spoločná nehnuteľnosť je výsledkom historického vývoja pozemkového vlastníctva na území Slovenska. Tento osobitný režim vznikol ako dôsledok premeny kolektívnych foriem vlastníctva, ktoré sa vyskytovali najmä v súvislosti s urbármi, komposesorátmi a bývalými podielnickými spoločenstvami.

Urbárske a komposesorátne vzťahy

Urbárske vzťahy vznikli už v 18. a 19. storočí ako dôsledok tereziánskych a jozefínskych reforiem. Roľníci, ktorí dovtedy pôdu len užívali, získali vlastnícke alebo spoluvlastnícke práva, najmä k pasienkom a lesom. Tieto pozemky však často užívali kolektívne, bez individuálneho vyčlenenia podielov na konkrétnych parcelách.

Podobne fungovali aj komposesoráty, združenia šľachtických rodín, ktoré spolu vlastnili rozsiahle lesné územia. Ani tieto formy vlastníctva sa v priebehu času medzi jednotlivých členov nerozdelili, čo spôsobilo, že kolektívne vlastníctvo pretrvalo až do druhej polovice 20. storočia.

Vývoj po roku 1948

Po roku 1948 boli tieto majetky buď zoštátnené, alebo ponechané v nevyporiadanom stave, keďže v období socializmu nebolo prioritou riešiť vlastnícke vzťahy k pôde. Po zmene režimu v 90. rokoch minulého storočia sa otázka reštitúcií a transformácie historických foriem vlastníctva opäť otvorila.

Zrod osobitného právneho režimu

Výsledkom bola prijatá osobitná právna úprava, ktorá transformovala majetok niekdajších urbárskych a podielnických spoločenstiev do režimu tzv. spoločnej nehnuteľnosti. Tento režim sa pôvodne spravoval zákonom č. 181/1995 Z. z., ktorý bol neskôr nahradený zákonom č. 97/2013 Z. z. o pozemkových spoločenstvách.

Prečo nejde o bežné spoluvlastníctvo?

Zákonodarca vedome rozhodol, že tieto pozemky sa nebudú spravovať podľa Občianskeho zákonníka, ale budú podliehať osobitnému režimu. Cieľom bolo zabrániť ďalšiemu štiepeniu už aj tak rozdrobeného vlastníctva a zachovať možnosť kolektívneho hospodárenia, najmä v lesoch a na pasienkoch, kde je efektívnejšie spravovať väčší celok ako množstvo mikroparciel.

Záver: historické dôsledky pre dnešných vlastníkov

Spoločnú nehnuteľnosť nie je možné rozdeliť ani s ňou nakladať ako s klasickým podielovým spoluvlastníctvom. Má vlastné pravidlá, limity a špecifiká, ktoré sú zakotvené v zákone a vychádzajú z historických súvislostí, ktoré nemožno obísť.

Právny režim spoločnej nehnuteľnosti

Upravuje ho zákon č. 97/2013 Z. z. o pozemkových spoločenstvách, najmä ustanovenia § 8 až § 11. Zákonné pravidlá sú nasledovné:

1. Spoločnú nehnuteľnosť nie je možné rozdeliť ako pozemok v podielovom spoluvlastníctve.
Podľa § 8 ods. 1, ide o jednu nehnuteľnú vec, ktorá môže pozostávať z viacerých pozemkov, ale nemožno ju rozdeliť ako bežné spoluvlastníctvo. 

2. Spoluvlastnícky podiel sa viaže na celú nehnuteľnosť.
Podľa § 9 ods. 9, podiel na spoločnej nehnuteľnosti nemožno previesť len na niektoré pozemky – podiel sa viaže na celý komplex spoločnej nehnuteľnosti.

3. Zrušenie spoluvlastníctva je možné len cez pozemkové úpravy.
Podľa § 8 ods. 1 v spojení s § 9 je možné spoločnú nehnuteľnosť zrušiť a vyporiadať len podľa osobitného predpisu – zákona č. 330/1991 Z. z. o pozemkových úpravách.

4. Predkupné právo sa uplatňuje inak než pri bežnom podielovom spoluvlastníctve.
Podľa § 9 ods. 7–8 pri spoločnej nehnuteľnosti vlastník nemusí ponúkať svoj podiel každému spoluvlastníkovi osobitne. Ponuku zabezpečuje výbor pozemkového spoločenstva zverejnením vhodným spôsobom. Tento postup vychádza z toho, že pri desiatkach až stovkách spoluvlastníkov by individuálne oslovenie bolo nepraktické. 

5. S vlastníctvom podielu vzniká automaticky členstvo v spoločenstve.
Podľa § 9 ods. 2 – 4 sa každý vlastník podielu automaticky stáva členom pozemkového spoločenstva so všetkými právami a povinnosťami. 

Čo je podielové spoluvlastníctvo?

Ide o najčastejšiu formu spoločného vlastníctva nehnuteľností. Každý spoluvlastník má určený konkrétny podiel vyjadrený číselne – napríklad polovicu, tretinu alebo jednu desatinu.

Právna úprava je obsiahnutá v Občianskom zákonníku (§ 137 a nasl.).

Práva spoluvlastníka

Každý spoluvlastník má právo rozhodovať o spoločnej nehnuteľnosti v rozsahu  svojho podielu. Svoj podiel môže voľne previesť – predať, darovať či inak s ním nakladať.  Výnimkou je predkupné právo podľa § 140 Občianskeho zákonníka.

Možnosť zrušenia a vysporiadania

Dôležité je, že podielové spoluvlastníctvo je zásadne deliteľné – nielen právne, ale aj fakticky. Znamená to, že ak sa spoluvlastníci nedohodnú na spoločnej správe veci, môžu svoje spoluvlastníctvo zrušiť a vysporiadať – buď dohodou, alebo súdnou cestou.

Typický príklad z praxe

V praxi sa podielové spoluvlastníctvo najčastejšie vyskytuje pri pozemkoch, ktoré boli predmetom dedičských konaní. Typický prípad je, keď viacerí súrodenci zdedia po rodičoch nehnuteľnosť a každý získa určitý podiel.

Takéto vlastníctvo je síce právne jasné, no v dlhodobom horizonte môže byť zdrojom sporov, najmä ak sa spoluvlastníci nevedia dohodnúť na spoločnom užívaní alebo predaji.

Porovnanie: podielové spoluvlastníctvo versus spoločná nehnuteľnosť
	Podielové spoluvlastníctvo	Spoločná nehnuteľnosť
Právna úprava	Občiansky zákonník (§ 137 a nasl.)	Zákon č. 97/2013 Z. z. o pozemkových spoločenstvách
Možnosť prevodu podielu	Áno, voľne prevoditeľný	Iba ak je podiel väčší ako 2 000 m²
Možnosť zrušenia spoluvlastníctva	Áno, dohodou alebo súdom	Nie,iba cez pozemkové úpravy
Využívanie a správa	Individuálne alebo spoločná dohoda	Cez pozemkové spoločenstvo alebo správcu
Zápis v katastri	Konkrétne podiely pri menách spoluvlastníkov	Označené ako „spoločná nehnuteľnosť“, kód 2

Objavili ste pôdu po predkoch a neviete, ako postupovať? Alebo je vo vašom liste vlastníctva zapísaný Slovenský pozemkový fond? Pomôžeme vám nájsť cestu v zložitých vlastníckych vzťahoch.
Napíšte nám cez kontaktný formulár:
https://www.pravopreobcana.sk/kontaktny-formular.
Sledujte nás, pýtajte sa, zdieľajte svoje skúsenosti.

Od prvého zistenia až po zápis na liste vlastníctva.
📩 Kontakt: podpora@pravopreobcana.sk 🌐 www.pravopreobcana.sk